税理士・ファイナンシャルプランナー 福田真弓のブログ

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タワーマンションの評価はパブコメへ

相続・遺言・遺産分割

以前、ブログにも書いたやるなら自己責任で。タワーマンションを使った相続税対策

これに関し、税務雑誌の最新号に気になる記事がありました。

旬刊速報税理 2015 7/11号 P8
一方、気になるのは、”タワーマンション節税”に対する動き。高層マンションに居住するほど、その敷地の評価額に掛ける持分割合は下がり、相続税評価額が時価に比べて低くなるのを利用したものだが、高層マンションが林立する中、何らかの評価方法がパブリク・コメントにかけられる模様だ。

パブリック・コメント(意見募集手続)とは?

お役所が何かを定める前に、期間を定め、広く一般に(公=パブリックに)に意見を求める手続のこと。
会計分野のパブリックコメントは、私もたまに目にします。
とはいえ、あくまで「一応、意見を聞いただけよ」ということも多いようですが・・・(^_^;)

今はこんなものが募集中でした。
「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令(案)」等の公表について

現在のマンションの相続税評価の方法は?

マンションは、建物部分と土地部分を別々に分けて、相続税評価額を求めます。
建物部分は「固定資産税評価額」、土地部分は「路線価×土地の面積×土地の持分」です。

中でも特にタワーマンションは、住宅の戸数が多い=一戸あたりの土地の持ち分が小さくなるため
土地部分の評価額がかなり低くなります。

この土地の持ち分は、マンションの専有部分の面積比。
よって、100戸すべてが同じ専有面積のマンションなら、1戸あたりの土地の持ち分は同じ100分の1ずつ。

ということは、販売価格(時価)が1階北向き7,000万円の物件と35階南向き1億円の物件は、
部屋の広さが同じなら、土地の持ち分は同じで、相続税評価額も「同額」になり、
時価と相続税評価額との差が大きい物件ほど、より節税効果が見込めます。

どうなる?どうする?

タワーマンションに限らず、上記のようなマンションの評価方法全体が改正される可能性もありますが、
すべてのマンションの時価を客観的に、かつ、相続税評価額>時価とならないよう
保守的な評価方法を定めることは難しいはず。 時価以上での課税は、財産権の侵害になるし・・・

となると、シチュエーションに応じて、評価方法を変える。
例えば、相続前又は贈与前3年以内に取得したマンションは、取得価額を相続税評価額と改正する、とか。

これなら、現状でも、未上場株式の相続税評価を行うときには、
その会社が、課税時期前3年以内に取得した土地建物は、
相続税評価額ではなく時価で評価することになっているため、税理士的にも分かりやすいです。

また、過去の国税不服審判所の裁決事例では、 タワマンの購入→相続→売却までの期間が短いケースで、
相続税評価額ではなく当初の購入価格で課税されているため、 売却がからむ場合に限り、制限を加えるか。

とはいえ、今、死ぬか(=相続)、それはムリでも贈与をすれば(=税負担を考慮するなら相続時精算課税で)
現状の評価方法が使えます。

相続税の節税目的で、積極的にお客様に販売してきた業者さんは、どんなアドバイスをするのかな?

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