税理士・ファイナンシャルプランナー 福田真弓のブログ

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やるなら自己責任で。タワーマンションを使った相続税対策

相続・遺言・遺産分割

昨日は、税理士の都築巌先生の研修でした。全3回の初回の昨日は、相続税の財産評価についてです。
といっても、もちろん通達に書かれているような、単なる評価の話ではありません。

「 どう財産を評価するかは、税額を決定する大切な要素でしょ。なのに、税理士はいつも通達の範囲内で、できるだけ評価を下げればいいと思ってるけど、本当にそれでいいの? 」
「 補正率、広大地、固定資産税評価額…通達通りやれば、OKなの? 」と改めて問われ・・・
目からウロコがポロポロでした。

写真3

法律上、つまり相続税「法」に、評価方法の規定がちゃんとある財産は、地上権や立木などごくわずか。
それ以外の相続財産の大半は

【 相続税法 第22条 評価の原則 】
「この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、
当該財産の取得の時における時価により、
当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」

この条文の、時価という概念の中に含まれ、時価で評価します。 そして

【 財産評価基本通達 1 評価の原則 】  (2)時価の意義
「財産の価額は、時価によるものとし、時価とは課税時期において、それぞれの財産の 現況に応じ、
不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、
その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

つまり、 通達で評価するなら、イコールそれが時価でよい。課税の公平性を考えたある種の割り切りです。でも

【 財産評価基本通達 6 この通達の定めにより難い場合の評価 】
「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、
国税庁長官の指示をうけて評価する。」

であり、この6項に関し、逐条解説にはこう書かれています。

評価基本通達に定める評価方法を画一的に適用した場合には、適正な時価評価が求められず、
その評価額が不適切なものとなり、著しく課税の公平を欠く場合も生じることが考えられる。このため、
本項では、そのような場合には個々の財産の態様に応じた適正な時価評価が行えるよう定めている。」

なのです。

タワーマンションを利用した相続税の節税について、先日、読んだ書籍に具体例が書かれていました。
・ 購入価格 1億6,500万円
・ 相続税評価額計 3,451万円(土地1,694万円・建物1,757万円)
相続税評価額は購入価格より、1億3,049万円も低く、買った瞬間になんと約80%もの節税に!だとのこと。

でも、都心のタワマンは戸数も多く、「 売買価格の事例=時価」は簡単に取得できます。
同じマンション内での事例はなくても、同じ地域のタワマンを坪単価で複数調べれば・・・時価は十分
客観的に判断できそう。だとすれば、通達6項の逐条解説の文章通りの状況だといえます。

認知症の親が亡くなる前の月に、子が親の名前で2億9,300万円のタワマンを買い、相続税評価額の5,800万円で相続税を申告したら、購入価格の2億9,300万円が時価だとして
課税処分された裁決事例もありますので、タワマン=節税として、即飛びつくのは・・・自己責任で。

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