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マンションの敷地にも「地積規模の大きな宅地の評価」を適用できます

相続・贈与・相続税・贈与税

週刊税務通信 NO.3485(平成29年12月4日)

「地積規模の大きな宅地の評価」 マンション1室も適用可
マンション敷地全体で地積要件を判定
中低層マンションでの適用が見込まれる模様

来年から「広大地の評価」は「地積規模の大きな宅地の評価」へ

遺産の中に広い土地がある場合、通常より評価額を大幅に下げられる方法があります。

それを「広大地の評価」といいますが、実は今年いっぱいで廃止され
来年平成30年1月1日以後の相続からは、「地積規模の大きな宅地の評価」というものに変わります。

広大地より要件が明確化され、税理士は楽になるものの、要件がシンプルなだけに適用もれが怖いところです。

しかも従来は、どんなに広い土地でも、マンションの敷地には一切適用できませんでしたが
来年からは、要件を満たせばマンションの敷地にも適用できるようになります。

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられる土地は?

【1 地積】 500㎡以上(三大都市圏)、1,000㎡以上(それ以外)

【2 地区区分】
路線価地域は「普通住宅地区」又は「普通商業・併用住宅地区」のみ。倍率地域は制限なし。

【ただし、以下に該当するものは除く】
・ 開発行為を行えない、市街化調整地域の宅地
・ 都市計画法の用途地域が、工業専用地域の宅地
・ 大規模工業用地
・ 一定の指定容積率以上の宅地(東京23区は300%以上、それ以外は400%以上だと対象外)

どんなマンションが対象になる?

23区内は指定容積率300%以上だとNGなので、通常、タワーマンションは対象外ですが、
中低層のマンションは、適用を受けられることもありますので、必ずチェックが必要です。

路線価図だけではなく、都市計画図の確認がいりますね。

サラリーマンの方の申告事案は、
亡くなった方の自宅がマンションの一室ということもよくありますので…

国税庁のHPにある「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシートについても、
確認しておいた方が安心です。

(国税庁HPより)

また、容積率は「指定」容積率だけで判定し、
前面道路の幅員によって決まる「基準」容積率は考慮しません。

それもまたおかしな気がしますが、この点は、詳しい人ほど間違えそうですので、気をつけましょう!

「自分でできる相続税申告」に載せた事例は対象外

拙著でも、マンションの敷地の評価方法について解説しています(P168)

実在するマンションの謄本や地積測量図を参考に、評価明細書の例を載せましたが
ゲラの段階で「もしや、この事例、地積規模の大きな宅地の評価が必要だった?」と思い
(実在しない住所なので、問題にはならないのですが)
一応、参考にしたマンションの容積率を調べたところ、指定容積率300%で、適用対象外でした。

こんな風に、いつもヒヤヒヤドキドキなのですが、
職業病とはいえ、これも一種の老化防止なのかも。

***** ひとりごと *****

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また、札幌在住の友人は、日帰り東京出張の合間に、私の大好物ばかりを持って事務所に来てくれました。


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